●經(jīng)過近20年的住房制度改革和發(fā)展，住房總量供不應求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解，必須轉(zhuǎn)變過去供不應求階段的住房發(fā)展理念，形成以人為本的住房發(fā)展理念，在發(fā)展中保障和改善民生，補齊民生短板、全面改善居住條件。
●面對新的住房發(fā)展階段，亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向，改變過度強調(diào)住房經(jīng)濟屬性的傾向，讓住房回歸居住本質(zhì)屬性，針對不同收入、不同區(qū)域的差異性，根據(jù)分層、分城施策原則，精準界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。
●針對住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
經(jīng)過近20年的住房制度改革和發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，2016年城市人均居住建筑面積達到36.6平方米，比1998年住房制度改革之初幾乎翻了一番。住房總量供不應求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解，同時，住房發(fā)展不平衡不充分矛盾仍然存在，并對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)平衡、新型城鎮(zhèn)化以及金融風險的影響日益突出。
十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，系統(tǒng)闡述了未來一個階段我國住房政策的價值取向、制度框架和發(fā)展目標，為解決新時代住房領(lǐng)域的不平衡不充分矛盾提供了一個清晰的路線圖和解決方案。
新時代需要建立
新的住房發(fā)展理念
近年來，住房迅猛發(fā)展對宏觀經(jīng)濟、地方財政、金融資產(chǎn)以及家庭財富等方面產(chǎn)生了巨大拉動作用。主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
第一，房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長的重要動力。2016年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值占GDP比重為13.1%，房地產(chǎn)的帶動作用可以涉及到整個經(jīng)濟的30%左右。第二，房地產(chǎn)成為地方財力的重要支撐。2016年國有土地使用權(quán)出讓收入3.7萬億，相當于當年地方政府本級稅收收入的57.9%。第三，房地產(chǎn)相關(guān)貸款成為銀行資產(chǎn)配置主體。截至2016年末，全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億，占各項貸款余額的25%。第四，住房成為居民重要的家庭財富。據(jù)有關(guān)測算，中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為69%，而美國這一比例僅為29%。
但從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、新型城鎮(zhèn)化建設要求以及金融系統(tǒng)穩(wěn)健性來看，房地產(chǎn)的高速發(fā)展具有階段性，并且是不可持續(xù)的。
第一，房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟帶動作用下降是經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房建設竣工情況測算，在全國城鎮(zhèn)常住人口中，家庭戶均住房套數(shù)已經(jīng)達到1.0套以上，即過去住房供不應求的總體矛盾已經(jīng)得到緩解，本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房問題已經(jīng)得到基本解決。中國住房已經(jīng)進入新的發(fā)展階段，原來動輒兩位數(shù)的投資增速將不會成為常態(tài)。
第二，房地產(chǎn)吸引大量財富涌入的“一枝獨秀”局面不可持續(xù)。除了一般意義上的銀行信貸，一些金融資產(chǎn)還通過信托、理財?shù)惹肋M入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有些人還通過消費貸、經(jīng)營貸等方式為房地產(chǎn)提供杠桿。這必然帶來兩方面嚴重結(jié)果。一方面是家庭消費潛力萎縮，特別是一些住房抵押貸款還款比例過高的家庭，消費能力和發(fā)展能力被嚴重削弱。另一方面，由于資金過度配置給房地產(chǎn)領(lǐng)域，直接導致實體經(jīng)濟融資被擠占，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡局面。
第三，房地產(chǎn)市場高位運行導致新型城鎮(zhèn)化成本抬升，提高了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城門檻。相當一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財富積累還相對薄弱，高企的房價勢必增加新市民進城的綜合成本，進而影響到新型城鎮(zhèn)化建設進程。
第四，房地產(chǎn)泡沫逐步積累將對金融體系的穩(wěn)健性產(chǎn)生潛在風險。從美國、日本和香港住房市場變化和政策變化情況觀察，過度加杠桿甚至較長時間維持低利率是房價大幅上漲并產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的重要原因。
第五，住房的財富效應導致社會群體分化，有房無房家庭之間的財富懸殊。由于近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)普漲且幅度較大，前期購房家庭的資本利得豐厚。同時，住房資產(chǎn)在信貸杠桿的作用下，催生了自我強化的馬太效應。對于中高收入家庭來說，由于更具備使用信貸杠桿的能力，所以也更容易享受到住房資產(chǎn)增值的收益。對于中低收入家庭來說，商業(yè)性信貸支持不足，即使是購買首套、中小戶型的住房也往往會面臨貸款額度不足、貸款成本壓力相對較大的問題。另外，住房市場的區(qū)域分化也造成不同地區(qū)的家庭財富差距拉大傾向。
面對新時代的新特點新要求，面對住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問題，必須轉(zhuǎn)變過去供不應求階段的住房發(fā)展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，真正形成以人為本的住房發(fā)展理念，在發(fā)展中保障和改善民生，補齊民生短板、全面改善居住條件。與此同時，要提高防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險能力，不斷完善財政、稅收、金融、土地、規(guī)劃等相關(guān)公共政策體系，有效控制防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險，從而實現(xiàn)住房平穩(wěn)健康發(fā)展，確保廣大居民能夠安居樂業(yè)，實現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需要。
新時代需要
準確界定住房屬性
住房既是具有居住功能的民生產(chǎn)品，也是具有較高價值量的資本品。在住房總量供不應求的階段，房價持續(xù)走高的主要動力是供求基本面造成的，即使出現(xiàn)階段性庫存往往會在下一個經(jīng)濟周期中被消化掉，這也是過去10余年中國住房市場價格特征的基本邏輯。但在住房供求總量達到基本平衡的階段以后，住房市場對信貸、稅收、土地等政策更加敏感，或者說更容易在不當?shù)恼叽碳は?，誘發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。
因此，面對新的住房發(fā)展階段，亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向，改變過度強調(diào)住房經(jīng)濟屬性的傾向，更加準確界定住房的本質(zhì)屬性。新時代的住房理念就是要讓住房回歸居住本質(zhì)屬性，與此同時，針對不同收入、不同區(qū)域的差異性，根據(jù)分層、分城施策原則，精準界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。
對低收入住房困難家庭，政府應提供具有福利性住房。
低收入居民的住房水平不僅是反映一個國家(地區(qū))經(jīng)濟社會發(fā)展水平和居民生活水平的重要標志，而且對于改善民生，促進社會和諧穩(wěn)定都具有重要意義。因此，確保低收入居民“住有所居”是各國公共政策的重要目標和主要著力點。
無論是采取實物配租方式，還是提供租賃補貼，政府必須為民生兜底，加大財政投入力度，責無旁貸地為低收入住房困難家庭提供救濟型住房產(chǎn)品。美國政府對低收入家庭的住房保障方式就隨著不同發(fā)展階段調(diào)整住房政策，在1940年代的住房嚴重短缺階段，直接為低收入群體建設租賃住房，當1960年代住房短缺問題緩解之后，提出補貼住房建設計劃和房租補貼計劃，當住房供求進入到更加平衡階段，聯(lián)邦政府逐步減少對公共住房的直接參與，而是通過稅收抵扣等間接政策，幫助低收入家庭減輕住房支付壓力。
對中等收入家庭，特別是“夾心層”家庭，政府應提供多種形式的支持，保障其基本居住。
所謂“夾心層”家庭是那些家庭收入超出住房保障標準，但又難以完全通過市場化渠道解決住房的家庭。
在解決夾心層家庭住房困難時，必須考慮中國新型城鎮(zhèn)化進程的一個特殊性——新市民。即在夾心層家庭中，與原來的當?shù)厥忻裣啾?，新市民的住房矛盾更為突出。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國城鎮(zhèn)住房自有率高達88%左右。但從戶籍結(jié)構(gòu)分析，我國新市民的住房自有率為65%，農(nóng)村進城務工者的住房自有率則更低，這表明在新型城鎮(zhèn)化過程中，新市民住房租賃需求規(guī)模較大，對住房租賃市場有效供給提出更高要求。同時，新市民呈現(xiàn)家庭化流動趨勢。新市民租賃需求也從過去單身住房為主，正在向核心家庭住房需求轉(zhuǎn)變，這對租賃住房質(zhì)量、功能適用性、居住私密性都提出更高要求。
相當一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財富積累還相對薄弱，新市民的住房支付能力與真正實現(xiàn)購房需求仍有一定差距。因此，政府應該對夾心層家庭，特別是新市民家庭購買首套、中小戶型、中低價位的自住住房，提供相應的政策支持，推動新市民家庭完成城鎮(zhèn)化進程。
對高收入家庭，政府提供市場化屬性的商品住房。
應客觀看待住房的投資屬性和財富屬性，使高收入家庭通過健康有序的房地產(chǎn)市場解決住房問題，并逐步提升居住品質(zhì)。
對商品房市場，限制其投資屬性過度膨脹，抬高投機需求入場門檻。采取政策性手段和市場化手段相結(jié)合的方式，降低商品房市場“順周期”效應。對市場化屬性的住房，政府要做的是提供良好規(guī)范的市場環(huán)境，及時進行風險提示和控制，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。
構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、
租購并舉的住房制度
針對上述住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
形成多主體、多渠道的住房供應體系。
對低收入家庭住房，應充分發(fā)揮政府主體責任。在供求關(guān)系寬松的地區(qū)，以租金補貼或租房券為主，讓低收入家庭通過租賃市場解決住房困難。在供求關(guān)系緊張的地區(qū)，仍要適當建設由財政支出為主的公共租賃住房。對夾心層家庭，進一步增加供給渠道，逐步將新市民納入公共租賃住房體系。引入專業(yè)住房租賃機構(gòu)，提高租賃住房項目建設和運營水平。向已經(jīng)具備穩(wěn)定就業(yè)的首次購房家庭提供共有產(chǎn)權(quán)住房，嚴格設置共有產(chǎn)權(quán)住房的退出方式，避免公共補貼泛化和流失。對高收入家庭，則完全通過更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場來提供住房。
優(yōu)化和拓寬土地供給渠道。
選擇區(qū)位適宜的農(nóng)村集體建設用地，建設租賃型住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，兼顧政府、村集體和個人利益，控制好土地的征地拆遷成本，降低租賃住房項目的綜合成本，使參與建設運營的社會資本形成合理的投資收益預期。在城市建成區(qū)內(nèi)，釋放閑置土地的潛力，由政府成立的公司統(tǒng)一建設公共租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。提高土地規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)性，提高多規(guī)合一力度。按照城市功能發(fā)展的客觀需要，調(diào)整好住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地的比例關(guān)系，解決住宅用地價格和工業(yè)用地價格的剪刀差問題，實現(xiàn)住宅、工業(yè)、商業(yè)三者用地的協(xié)調(diào)配置。
完善房地產(chǎn)稅收體系。
對參與建設公共租賃住房的機構(gòu)，在企業(yè)所得稅和增值稅環(huán)節(jié)應給予較大幅度的減免，切實提高項目經(jīng)濟上的可持續(xù)性。鼓勵業(yè)主將住房交由政府所屬機構(gòu)代持經(jīng)營，并在個人所得稅甚至是未來開征的房產(chǎn)稅等方面給予優(yōu)惠。在總體稅負水平不增加的基礎上，適時推出房產(chǎn)稅，調(diào)整好交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅負分配，覆蓋到存量房和新建住房，不能造成稅收不公平現(xiàn)象，處理好土地出讓收益與房產(chǎn)稅的關(guān)系，對每個家庭采取足夠的減免額度，減少征收房產(chǎn)稅對普通收入家庭的沖擊，通過適宜的累進制設計，充分發(fā)揮對社會財富分配的調(diào)整作用。
發(fā)展多層次的住房金融制度。
近期，住房貸款的綜合加權(quán)利率持續(xù)走高，這與商業(yè)性信貸規(guī)模收緊和風險控制有直接關(guān)系。一方面的確有效抑制了投資投機需求，另一方面也使基本自住需求受到明顯抑制，有些城市購買首套住房的利率也調(diào)整到1.1倍利率。
縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，之所以出現(xiàn)一收就冷、一放就熱的現(xiàn)象，一個很重要的原因就是住房金融調(diào)控的精準度不夠。在既有的住房金融制度下，很難實現(xiàn)自住需求與投資需求的分層調(diào)控。因此，亟須加快形成商業(yè)性住房金融與政策性住房金融互為補充的制度體系。可積極穩(wěn)慎推進住房公積金制度改革，建立政策性住房金融機構(gòu)，利用好互助性住房儲蓄金融自身優(yōu)勢，通過個人所得稅減免、政府貼息支持、合理制定貸款模式，實現(xiàn)向中低價位、中小套型、首套置業(yè)的基本住房需求傾斜，為基本住房需求提供穩(wěn)定、長期、低息的住房抵押貸款。為提高住房公積金制度本身的吸引力，可向共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房建設提供建設貸款，并優(yōu)先向住房公積金繳存人進行配售、配租。在國家層面建立統(tǒng)一的住房公積金流動性風險管理機構(gòu)，通過政府信用支持、發(fā)行金融債、資產(chǎn)證券化等多種手段，發(fā)揮住房公積金對基本住房需求的政策支持潛力。
原標題：專家：減少房產(chǎn)稅對普通家庭沖擊 采取足夠減免額度
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