來(lái)源/微信公眾號(hào)：櫻桃大房子(ytdfz8);作者：櫻桃
今天早上，一則新聞讓老百姓恐慌了，地產(chǎn)圈的人沸騰了!
昨天(5日)晚上6點(diǎn)，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，采取“部分取消限購(gòu)+部分增加限售”。
這與其他城市采用人才戰(zhàn)術(shù)變相放開(kāi)限購(gòu)還不同，蘭州算是堂而皇之的放松了限購(gòu)。蘭州取消限購(gòu)的區(qū)域僅僅執(zhí)行了4個(gè)月，就在2018年帶了一個(gè)非常不好的頭，櫻桃擔(dān)心此舉如果得到中央默許，以后還會(huì)有更多城市，打著“因城施策”的口號(hào)，隨意放松限購(gòu)。
同時(shí)，合肥也傳出取消限價(jià)。合肥又是怎么回事?難道熱點(diǎn)城市的調(diào)控也要放松了嗎?櫻桃大房子對(duì)此做了詳細(xì)的了解。
1
蘭州取消部分限購(gòu)
蘭州調(diào)整的政策具體是2松2緊：
1、西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策取消;
2、繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的區(qū)域取消了社保和納稅;
3、城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))的一手和二手住房實(shí)施限售3年。
4、限價(jià)收緊：對(duì)拒不接受新房?jī)r(jià)格備案的房企，暫停其網(wǎng)簽備案資格。
蘭州市轄城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)、紅古區(qū)5個(gè)區(qū)和永登縣、榆中縣、皋蘭縣3個(gè)縣。
去年4月，蘭州開(kāi)始限購(gòu)限貸，先是對(duì)房?jī)r(jià)漲最多的主城區(qū)限購(gòu)，包括城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)和安寧區(qū)3個(gè)區(qū)，(含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))。蘭州戶籍家庭2套，非戶籍1套。
去年8月30日，蘭州升級(jí)調(diào)控：1、在原有基礎(chǔ)上，將西固區(qū)納入限購(gòu);2、要求非蘭州戶籍提供3年社保，或者1年納稅證明，補(bǔ)交的無(wú)效;3、限價(jià)升級(jí);4、限貸升級(jí)，首套3成未變，二套已結(jié)清首付抬高到5成，二套未結(jié)清首付抬高到6成，買非住宅首付7成。
而紅古區(qū)和永登縣、榆中縣、皋蘭縣3個(gè)縣一直沒(méi)有限購(gòu)。
對(duì)于取消限購(gòu)的西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域三個(gè)區(qū)域，我們分開(kāi)來(lái)看。
第一，西固區(qū)
西固區(qū)從限購(gòu)到取消，僅僅只有4個(gè)月時(shí)間。
為什么要取消呢?
西固區(qū)在售的五個(gè)新盤，2017年都在漲價(jià)，盡管漲的不算多。
西固區(qū)的新房供給量也非常少，按道理，并不存在去庫(kù)存的問(wèn)題。
據(jù)蘭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴櫻桃大房子，西固屬于蘭州重工業(yè)區(qū)，近幾年蘭州實(shí)行了出城入園的政策，把大型企業(yè)搬到西固區(qū)，這個(gè)區(qū)未來(lái)潛在的土地供給量很多，放開(kāi)限購(gòu)估計(jì)也是未雨綢繆。
第二，九州開(kāi)發(fā)區(qū)
九州開(kāi)發(fā)區(qū)屬于城關(guān)區(qū)內(nèi)，但被黃河隔開(kāi)了，地段比較偏遠(yuǎn)，這一次也取消限購(gòu)。據(jù)蘭州當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V櫻桃大房子，九州和西固區(qū)都屬于推山造地的區(qū)域，居住的主要是甘肅省內(nèi)來(lái)蘭州打工的剛需足。蘭州吸收的人口都是省內(nèi)，如天水、定西、武威、慶陽(yáng)等蘭州周邊城市，很難吸引到省外人口，一旦限購(gòu)，對(duì)這個(gè)區(qū)域的樓盤影響非常大。
第三，高坪地
蘭州高坪地較多，七里河區(qū)、城關(guān)區(qū)都有分布，最有代表的兩個(gè)項(xiàng)目蘭州碧桂園、銀河國(guó)際居住區(qū)，都是千畝級(jí)大盤，碧桂園有四千多戶，銀河國(guó)際更是300萬(wàn)平米的大盤。
據(jù)蘭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴櫻桃大房子，在去年8月加強(qiáng)限購(gòu)以后，這些大盤就反映賣的不好了，限購(gòu)影響非常大。
“半個(gè)月前，這些房企就在傳言蘭州要放松限購(gòu)了，他們的消息比較靈通，而且大盤賣的不好，他們會(huì)跟政府反饋，也會(huì)影響政府決策。”上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)櫻桃說(shuō)。
賣的不好，但房企也不愿意降價(jià)，碧桂園的盤，2016年6-10月最高峰賣到8000，目前的價(jià)格7800左右，但從精裝換成了毛坯，實(shí)際上沒(méi)跌價(jià)。
據(jù)蘭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2017年12月31日，蘭州三縣六區(qū)新增商品房供應(yīng)面積為753.56萬(wàn)平米，已售182.05萬(wàn)平，2017年新增商品房供應(yīng)面積庫(kù)存為571.51萬(wàn)平米，當(dāng)年去化率24.16%。
按照2016年蘭州商品房銷售面積883.9萬(wàn)平米，照這一銷售速度來(lái)計(jì)算，2017年新增商品房的庫(kù)存面積去化周期約為8個(gè)月。8個(gè)月的時(shí)間真的很短，隨時(shí)可能面臨供不應(yīng)求的局面。
蘭州常住人口有400萬(wàn)，剛性需求非常的旺盛，蘭州市區(qū)南北兩山對(duì)峙，東西黃河穿城，區(qū)域性地貌格局與構(gòu)成決定了河谷型城市用地規(guī)模太少、對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生巨大影響。很多地區(qū)需要推山才能建房子，其實(shí)從供給量上來(lái)說(shuō)，并不是過(guò)剩的局面。
這些地區(qū)的住房限購(gòu)政策取消，蘭州剩下限購(gòu)的范圍就不多了。
這是蘭州在一年內(nèi)第三次調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策。蘭州當(dāng)?shù)孛襟w用調(diào)控“張弛有度”來(lái)評(píng)價(jià)。但如果站在渴望房?jī)r(jià)平穩(wěn)的購(gòu)房者角度來(lái)說(shuō)，又何嘗不是調(diào)控反復(fù)無(wú)常!朝令夕改!
我們先不評(píng)價(jià)這些地區(qū)到底該不該限購(gòu)，是否合理，如果說(shuō)這次取消的是偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，幾個(gè)月前又為何要加碼限購(gòu)?說(shuō)明了蘭州出臺(tái)政策時(shí)考慮太不周全!也許之前就是跟風(fēng)表態(tài)從嚴(yán)調(diào)控，根本沒(méi)考慮到這些地區(qū)是否限購(gòu)的必要性。
一會(huì)緊一會(huì)松，容易給人一種政府不想真心調(diào)控，有意維護(hù)高房?jī)r(jià)，不允許房?jī)r(jià)下跌的印象，進(jìn)而引發(fā)市民恐慌購(gòu)房。更何況這些限購(gòu)地區(qū)目前還沒(méi)開(kāi)始降價(jià)，僅僅是銷售下滑而已，就讓政府迫不及待要放開(kāi)了。
蘭州2016年一般公共預(yù)算收入215.48億元，增長(zhǎng)16%。而據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，2017年，蘭州市三縣六區(qū)以掛牌、協(xié)議方式(劃撥用地不計(jì)成交價(jià))成交土地總額為134.58億元，較之2016年(102.44億元)增加約31.63%?？梢?jiàn)蘭州土地財(cái)政還是非常明顯。
我猜想蘭州也擔(dān)心這么快取消會(huì)遭到中央的反對(duì)，因此在放松限購(gòu)的同時(shí)，出臺(tái)了限售政策，并且高舉“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”這個(gè)最高旗幟。
2
合肥放松限價(jià)
與蘭州相伴的還有一個(gè)消息，合肥取消限價(jià)了!
消息來(lái)自于合肥市國(guó)土局和物價(jià)局，對(duì)于市民投訴的一個(gè)回復(fù)：
市民投訴的內(nèi)容，大意是萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目土地成本才三千多，現(xiàn)在賣1.9萬(wàn)/平米，為什么他們拿地那么便宜，現(xiàn)在還可以賣到那么高的價(jià)格，而有的開(kāi)發(fā)商拿地的成本都到了1萬(wàn)，為什么價(jià)格要限制賣?這明顯不公平。
對(duì)此，國(guó)土局的回復(fù)，一是房企定價(jià)是市場(chǎng)行為，企業(yè)自住定價(jià)，政府無(wú)權(quán)決定。二是合肥自2016年11月開(kāi)始，對(duì)市轄區(qū)和長(zhǎng)豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地(含商住用地)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地拍賣方式，要求競(jìng)得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。具體由物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。但在2016年11月之前出讓的居住用地(含商住用地)沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定。
國(guó)土局的回復(fù)到底該怎么理解?目前很多媒體的解讀都不同，有的認(rèn)為限價(jià)解除了，然后得出房?jī)r(jià)又要上漲的結(jié)論，中介更是趁機(jī)炒作。有的認(rèn)為沒(méi)有取消限價(jià)，是大家誤讀。
為了得到真相，櫻桃大房子跟合肥當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)圈幾個(gè)資深人士了解了情況(等過(guò)段時(shí)間櫻桃去合肥跟文一打官司時(shí)再對(duì)合肥實(shí)地做詳細(xì)調(diào)查)。
1、說(shuō)合肥取消限價(jià)，并不正確。
2016年11月份之后，合肥出讓土地時(shí)，都會(huì)作出說(shuō)明，房?jī)r(jià)不能超過(guò)同區(qū)域內(nèi)之前的最高售價(jià)，以此杜絕了新地王的出現(xiàn)，所以2017年合肥市區(qū)優(yōu)質(zhì)土地的出讓，哪怕是只比之前地王樓面地價(jià)每平米少幾毛錢，也沒(méi)有超過(guò)10月31日之前的紅線。
櫻桃也查看了合肥國(guó)土局的土地招拍掛信息，每一塊居住用地的公告中，都有這么一條，“競(jìng)得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。此款由市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局等相關(guān)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。”
所以，限價(jià)依然存在，只不過(guò)是針對(duì)2016年10月31日之后出讓的土地，賣房時(shí)才明確有最高售價(jià)的規(guī)定。
2、合肥雖然沒(méi)有取消限價(jià)，但放松了限價(jià)是真的。
全國(guó)各地政府限價(jià)，都是沒(méi)有文件出臺(tái)的，只能算是一種窗口指導(dǎo)價(jià)，合肥也一樣，所以限價(jià)是否放松，只能從實(shí)際備案中看到變化。
但是19大之后，合肥的限價(jià)悄悄放松了，原來(lái)的高壓紅線突破了。
比如：(1)合肥高新區(qū)地王，北雁湖金茂灣，2016年7月29日拿的地，樓面價(jià)16159元/平米，而高新區(qū)的高層限價(jià)紅線是15350元/平米，如果按照這個(gè)限價(jià)，金茂灣是必虧無(wú)疑的。
但櫻桃有朋友問(wèn)過(guò)金茂的人，金茂說(shuō)即使不賣也不會(huì)虧本賣，否則就是國(guó)有資產(chǎn)流失，最后總算是放行了，金茂灣最低房源備案價(jià)格18000元/㎡，最高房源價(jià)格達(dá)23500元/㎡，備案毛坯均價(jià)20881元/㎡。
當(dāng)然，突破紅線，并不代表可以任意定價(jià)，按照出讓時(shí)的規(guī)定，金茂灣必須精裝修交樓，否則要罰款150萬(wàn)元/畝，結(jié)果金茂灣違約了，按毛坯交樓，需要罰款2.3億元，如果算在成本價(jià)上，金茂灣的樓面價(jià)就是1.72萬(wàn)/平米，按20881的均價(jià)批，只有三千元的價(jià)差，算上建筑成本，營(yíng)銷等成本，金茂灣賣這個(gè)價(jià)也是沒(méi)錢賺的。
(2)高新區(qū)保利柏林之春，樓面價(jià)9719元/㎡，裝修高層首次備案16499元/㎡，也超出了高新區(qū)價(jià)格紅線1149元/㎡。
但政府也沒(méi)有公開(kāi)說(shuō)過(guò)限價(jià)放松，只不過(guò)金茂灣和濱湖一批高地價(jià)盤的放行，實(shí)際上說(shuō)明了限價(jià)的上限在提高，之前國(guó)土局也對(duì)市民的疑慮回應(yīng)過(guò)，“金茂灣超過(guò)紅線的備案價(jià)屬于正?，F(xiàn)象”。經(jīng)過(guò)這一次合肥國(guó)土局和物價(jià)局對(duì)市民來(lái)信的公開(kāi)回復(fù)，更加明確了合肥限價(jià)確實(shí)是放松了，即2016年10月31日之前的樓盤，不再嚴(yán)格按照之前的紅線來(lái)審批備案價(jià)了。
按合肥當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的看法，合肥2016年拍出了那么多地王，一直限價(jià)太低也不現(xiàn)實(shí)，樓面地價(jià)低于政府的限價(jià)，這個(gè)確實(shí)也不合理。
那合肥為什么敢于在19大后放松限價(jià)呢?原因在于，未來(lái)合肥將有12140套低價(jià)安置房入市，完全可以對(duì)沖合肥高價(jià)盤，利用高、低價(jià)搭配的方式，保持合肥房?jī)r(jià)維持在10500元/㎡這樣一個(gè)水平上不動(dòng)搖，是可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，也就是說(shuō)，這些儲(chǔ)備的低價(jià)盤可以為高價(jià)盤做掩護(hù)。
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