私家車數(shù)量迅猛增加停車位缺口巨大致糾紛頻發(fā)專家建議
居民小區(qū)各類車位權(quán)屬亟須立法明確
北京市民王偉近幾天喜憂參半，喜的是自己搖號(hào)多年，終于中簽了機(jī)動(dòng)車號(hào)牌，但讓他憂心的是，小區(qū)的停車位非常緊張，買車之后停在哪里呢?
王偉的憂心帶有普遍性。據(jù)公安部交管局統(tǒng)計(jì)，截至2018年3月底，全國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量突破3億輛，其中，以個(gè)人名義登記的小型載客汽車(私家車)達(dá)1.52億輛。
北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院聯(lián)合中國(guó)城市公共交通協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016停車行業(yè)發(fā)展白皮書》稱，我國(guó)停車位缺口保守估計(jì)超過(guò)5000萬(wàn)個(gè)。
接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，我國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量快速增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市的承載能力，導(dǎo)致停車位成為稀缺資源，小區(qū)各類停車位的權(quán)屬亟待由立法明確，以減少停車位糾紛。
地面停車位權(quán)屬須明確
王偉居住在北京一個(gè)老舊小區(qū)里，小區(qū)建于上世紀(jì)90年代初，原本沒(méi)有規(guī)劃停車位。
在王偉的印象中，早些年小區(qū)里的私家車不多，車主隨意將車停在馬路邊、大樹(shù)下，也不妨礙他人走路。
2010年以后，小區(qū)里的車輛開(kāi)始快速增加，馬路邊停滿后，車主將路邊大樹(shù)之間的空地“開(kāi)辟”成停車位。站在樓上往下望，滿眼都是小轎車。
車輛多了，糾紛隨之增多。
由于小區(qū)沒(méi)有規(guī)劃停車位，有些車主圖省事，就在地上加裝地鎖，以確保自己回到小區(qū)有位停車。但這種行為引起其他車主不滿，他們合力將地鎖拆除，結(jié)果引發(fā)雙方口角和肢體沖突。
為了解決小區(qū)停車問(wèn)題，經(jīng)居委會(huì)協(xié)調(diào)，物業(yè)公司征得居民同意后，在小區(qū)內(nèi)平整出兩塊土地，劃出固定停車位，同時(shí)在小區(qū)馬路一側(cè)劃出臨時(shí)停車位，在另一側(cè)劃出禁停區(qū)。
固定停車位由車主抓鬮確定，臨時(shí)停車位由車主共用。
在王偉買車之前，固定車位已經(jīng)分配完畢，這意味著，王偉買車之后，必須在下班后跟小區(qū)業(yè)主“搶”六七十個(gè)臨時(shí)停車位。
中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究院社區(qū)治理與政策研究中心主任陳幽泓告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，總體上說(shuō)，在一個(gè)居民小區(qū)內(nèi)，停車位可以分為兩大類，包括地面停車位和地下停車位，地面停車位又分為規(guī)劃停車位和非規(guī)劃停車位。
北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，物權(quán)法、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，均對(duì)停車位作出了相關(guān)規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
孟強(qiáng)解釋說(shuō)，根據(jù)該條第二款的規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，首先是車位的建造單位(一般為開(kāi)發(fā)商)基于建造行為而取得，然后法律允許開(kāi)發(fā)商與小區(qū)的購(gòu)房業(yè)主通過(guò)簽訂合同出售、附贈(zèng)或者出租等方式自由約定車位的權(quán)屬。
孟強(qiáng)進(jìn)一步解釋說(shuō)，根據(jù)該條第三款的規(guī)定，超出建筑區(qū)域規(guī)劃并占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)立的車位，則屬于全體業(yè)主共有。但是，超出建筑區(qū)域規(guī)劃但并未占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)立的車位，也并不歸全體業(yè)主共有，而要根據(jù)車位所在的區(qū)域的性質(zhì)和權(quán)屬來(lái)具體確定。
廣西律師林仁聰發(fā)現(xiàn)，實(shí)踐中地面停車位的歸屬爭(zhēng)議還是比較大的。比如，規(guī)劃為停車位，但是既沒(méi)有在規(guī)劃文件中明確為業(yè)主共有，也沒(méi)有占用業(yè)主公共道路和綠化用地的停車位。再比如，經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審批的設(shè)計(jì)圖紙上沒(méi)有規(guī)劃為車位，但是建設(shè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商將其變更建設(shè)成為停車位。
林仁聰認(rèn)為，對(duì)于地面停車位的權(quán)利歸屬，應(yīng)先查看其是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批、是否占用小區(qū)公共道路或綠地。未經(jīng)規(guī)劃審批和占用小區(qū)公共道路、綠地的地面停車位歸業(yè)主共有。沒(méi)有占用小區(qū)公共道路或綠地，又有規(guī)劃審批手續(xù)，可以支持開(kāi)發(fā)商的權(quán)利。
“希望最高立法機(jī)關(guān)或者最高審判機(jī)關(guān)今后能在立法或司法解釋中予以明確，避免糾紛和各地裁判尺度的不統(tǒng)一。”林仁聰說(shuō)。
人防停車位該歸誰(shuí)所有
王偉非常羨慕周圍幾個(gè)新建小區(qū)，“人家有地下停車場(chǎng)”，他所在的小區(qū)只有地下室和停放自行車的地方。
但王偉不知道的是，在我國(guó)的諸多小區(qū)，地下停車場(chǎng)權(quán)屬爭(zhēng)議頗大。
陳幽泓解釋說(shuō)，根據(jù)地下停車場(chǎng)是否屬于人民防空設(shè)施，可以分為人防改建的地下車位和普通地下車位，“爭(zhēng)議都非常大”。
陳幽泓向記者專門提及一起近日由江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院二審判決的人防車位糾紛。
2015年12月，江蘇省無(wú)錫市某投資公司向無(wú)錫市梁溪區(qū)人民法院起訴稱，他們公司是無(wú)錫市某小區(qū)地下人防車位的投資人，主張人防車位租金收益歸公司所有。
梁溪區(qū)法院歷經(jīng)一年多調(diào)查取證、十余次開(kāi)庭，于2017年3月作出判決，認(rèn)定涉案小區(qū)人防工程的建筑成本已分?jǐn)偟降孛嫔唐贩抠?gòu)房款中，人防工程的建設(shè)成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購(gòu)房的完成，實(shí)際已轉(zhuǎn)化為小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，故地下人防車位收益權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主。
一審判決后，某投資公司以原審事實(shí)不清等為由，向無(wú)錫市中級(jí)人民法院提起上訴。
二審期間，就訟爭(zhēng)小區(qū)的人防工程建設(shè)費(fèi)用問(wèn)題，無(wú)錫市中院特地書面咨詢了無(wú)錫市物價(jià)局。物價(jià)局回函明確，小區(qū)土建費(fèi)包括人防工程及門窗，認(rèn)證后計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)認(rèn)定后的商品房開(kāi)發(fā)成本包括在商品房銷售價(jià)格中。
2018年5月初，無(wú)錫市中院駁回上訴，維持一審判決。
在陳幽泓看來(lái)，爭(zhēng)議的背后是停車位權(quán)屬的法律依據(jù)不清晰，實(shí)踐中對(duì)法律規(guī)定的落實(shí)也不統(tǒng)一。
1997年1月1日開(kāi)始實(shí)施、2009年8月修訂的人民防空法規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的物權(quán)法對(duì)商品房小區(qū)配套的地下人防工程的權(quán)屬只字未提。
在林仁聰看來(lái)，物權(quán)法等法律沒(méi)有對(duì)人防車位的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行具體規(guī)定，人民防空法雖然沒(méi)有明確人民防空工程的產(chǎn)權(quán)歸屬，但規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，加之《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定人防車位不計(jì)入公用建筑面積，因此，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的人防車位，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商管理、使用和出租。
陳幽泓認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是由國(guó)家對(duì)地下人防停車位的權(quán)屬作出明確規(guī)定，可以在修改相關(guān)法律時(shí)進(jìn)行明確，也可以在對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行司法解釋時(shí)予以明確。
北京一位從事投融資業(yè)務(wù)的律師分析認(rèn)為，小區(qū)的地下人防車位，建設(shè)在小區(qū)人防工程內(nèi)，非戰(zhàn)時(shí)用于停車的地方。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。結(jié)合人民防空法、物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，地下人防車位歸屬國(guó)家所有，產(chǎn)權(quán)既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。
這位律師進(jìn)一步分析說(shuō)，根據(jù)人民防空法的規(guī)定，即使由包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的單位和全體業(yè)主投資建設(shè)車位，也只是享有對(duì)車位的管理權(quán)、收益權(quán)。
這位律師告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，對(duì)于地下人防停車位，可以考慮由國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)明確產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)歸屬投資人，這樣既可以明確人防停車位的權(quán)屬?gòu)亩鴾p少糾紛，也有利于鼓勵(lì)社會(huì)各界參與投資建設(shè)人防工程。
賦予非人防車位單獨(dú)產(chǎn)權(quán)
物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。
前述北京這位律師解釋說(shuō)，這意味著，我國(guó)法律已經(jīng)承認(rèn)了地下空間可以單獨(dú)取得所有權(quán)，而且，隨著社會(huì)的發(fā)展，土地資源日趨緊張，地下建筑在城市中的作用越來(lái)越重要。
在這位律師看來(lái)，正是在這種背景下，《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》對(duì)該類車位的權(quán)屬有不同于物權(quán)法的規(guī)定，即“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)處分’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”。
據(jù)了解，房產(chǎn)管理部門在核定建筑面積時(shí)，對(duì)層高大于2.2米的非人防設(shè)施的地下室和半地下室計(jì)算全部建筑面積，可以單獨(dú)取得所有權(quán)。
這位律師建議，針對(duì)非人防的地下停車位，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，依法賦予其單獨(dú)的所有權(quán)，可以獨(dú)立投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理、獲得收益。
在王偉看來(lái)，城市里的停車位不只有地面和地下，還有建于屋頂?shù)耐＼噲?chǎng)和立體式停車場(chǎng)。
這其實(shí)并非新鮮事。早在2011年，上海市第二中級(jí)人民法院就審結(jié)全國(guó)首例屋頂平臺(tái)停車場(chǎng)權(quán)屬糾紛案件。
為了滿足小區(qū)車位配置的需要，開(kāi)發(fā)商在獲得相關(guān)部門審核同意后，將小區(qū)一座四層樓的裙房屋頂開(kāi)辟為機(jī)械式屋頂停車場(chǎng)，供業(yè)主停車。其后，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商就該停車場(chǎng)的權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議。
上海市二中院受理這起糾紛后，經(jīng)審理認(rèn)為，該停車場(chǎng)建造在歸業(yè)主共有的、本屬于建筑物基本結(jié)構(gòu)部分的屋頂之上，其與屋頂直接緊密地結(jié)合為一體，不能單獨(dú)存在，因此，屋頂停車場(chǎng)為小區(qū)全體業(yè)主共有。
在陳幽泓看來(lái)，正是由于現(xiàn)有法律法規(guī)滯后于停車位在實(shí)踐中的快速發(fā)展，導(dǎo)致停車位糾紛時(shí)有發(fā)生。
陳幽泓認(rèn)為，對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的各類停車位爭(zhēng)議，在物權(quán)法已有規(guī)定的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)配套法律制度，明確界定停車位的權(quán)利歸屬，真正實(shí)現(xiàn)車位產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確。
前述北京律師補(bǔ)充說(shuō)，另外，我國(guó)還缺失車位權(quán)屬登記制度，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，完善與車位配套的登記制度，對(duì)車位單獨(dú)確權(quán)、單獨(dú)辦理登記，以保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免停車位糾紛。
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