8月10日晚間，碧桂園發(fā)布內(nèi)部消息公告，預(yù)期截至2023年6月30日止半年度之凈虧損約人民幣450億元~550億元，市場(chǎng)再次震動(dòng)。這種巨額虧損在碧桂園30多年的發(fā)展歷史中也是首次。
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碧桂園是中國(guó)最大也是最知名的房企之一，位居《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單第206位（2023年度），近期接連出現(xiàn)海外債違約和半年報(bào)大幅虧損預(yù)警。一時(shí)間各種關(guān)于碧桂園的“小作文”滿天飛，流言紛呈，這不僅引發(fā)了碧桂園股價(jià)和債券價(jià)格的大幅波動(dòng)，輿論也擔(dān)心碧桂園是否會(huì)成為下一個(gè)恒大，也有人質(zhì)疑碧桂園的真實(shí)負(fù)債規(guī)模和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，輿情中甚至有“幸災(zāi)樂(lè)禍”的表達(dá)，“碧桂園究竟怎么了”引起媒體高度關(guān)注。
房地產(chǎn)是一個(gè)事關(guān)民生和經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)定的10萬(wàn)億級(jí)的行業(yè)，在恒大推倒了爆雷的第一塊骨牌之后，房地產(chǎn)行業(yè)的多米諾骨牌負(fù)向效應(yīng)已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間了。我們很遺憾地看到，這個(gè)行業(yè)還處在探底過(guò)程中，房企接連出現(xiàn)重大債務(wù)問(wèn)題，一些A股上市房企因?yàn)楣蓛r(jià)低于1元面值從資本市場(chǎng)上倉(cāng)促退市，還有不少上市房企出現(xiàn)破凈、股價(jià)低迷，一些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)了保交樓的兩難困境。
不可否認(rèn)，現(xiàn)在，碧桂園正面臨其成立30多年以來(lái)最大的困難和前所未有的市場(chǎng)壓力。
那么，應(yīng)該如何看待碧桂園的階段性困難？
社會(huì)各方應(yīng)該客觀認(rèn)識(shí)到，碧桂園出現(xiàn)的階段性困難，不是一家千億級(jí)頭部房企的個(gè)案，而是目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)面臨的共同問(wèn)題的集中表現(xiàn)。2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多重因素影響，雖然政策面已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖，但整體行情依然不容樂(lè)觀。市場(chǎng)在一季度短暫反彈之后，再度陷入收縮狀況，購(gòu)房者信心仍未有效恢復(fù)，房企銷售額持續(xù)下滑，房企的債務(wù)壓力還很沉重，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速出現(xiàn)斷崖式下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1~7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%。其中，7月單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨巨大經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。在這樣的環(huán)境下，即使是碧桂園這樣的頭部房企，也難以獨(dú)善其身。
根據(jù)最新的第三方數(shù)據(jù)，今年1~7月碧桂園的銷售額為1700多億元，銷售面積2200多萬(wàn)平方米，這種量級(jí)的企業(yè)對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)的影響是巨大的。雖然碧桂園出現(xiàn)了困難，但不能因此否定其曾經(jīng)對(duì)行業(yè)和購(gòu)房者做出的貢獻(xiàn)，以及它在市場(chǎng)化發(fā)展和產(chǎn)品項(xiàng)目打造方面所展現(xiàn)出的開(kāi)拓精神。自1992年成立以來(lái)，碧桂園累計(jì)交付超過(guò)400萬(wàn)套住宅，為數(shù)千萬(wàn)家庭提供了舒適安全的居住環(huán)境，“給你一個(gè)五星級(jí)的家”深入人心。碧桂園旗下碧桂園服務(wù)已經(jīng)成為中國(guó)最大的物業(yè)管理公司之一，為超過(guò)3000個(gè)社區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。此外，碧桂園還在建筑智能化方面進(jìn)行了大膽嘗試，為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)行了積極探索。尤其難得的是，“發(fā)家致富”之后的碧桂園并沒(méi)有像一些暴雷房企那樣冒失地進(jìn)行多元化發(fā)展，盲目在汽車、金融、文體、旅游、新能源等非主營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行非理性投資和資本運(yùn)作，而是堅(jiān)持以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈為主業(yè)，保持了發(fā)展過(guò)程中的定力和專注。
當(dāng)然，碧桂園在發(fā)展模式上的選擇和局限與其目前的困難有一定的因果關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士都清楚，碧桂園的“主戰(zhàn)場(chǎng)”是三四線城市甚至中小城鎮(zhèn)，而且單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大。其發(fā)展模式是快周轉(zhuǎn)規(guī)?；?，這種模式使碧桂園很快成為行業(yè)翹楚，甚至位居行業(yè)第一。但現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)已急劇變化，一方面，三四線城市的房地產(chǎn)需求出現(xiàn)了供過(guò)于求的情況，導(dǎo)致碧桂園的銷售額和結(jié)轉(zhuǎn)收入受到影響。另一方面，高周轉(zhuǎn)規(guī)?；l(fā)展模式使碧桂園承擔(dān)了較高的債務(wù)壓力和融資成本，掣肘了其現(xiàn)金流。作為一個(gè)獨(dú)立市場(chǎng)主體，碧桂園及其管理團(tuán)隊(duì)既然選擇這樣的發(fā)展模式，是其戰(zhàn)略選擇和路徑選擇的自由，也必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。目前，這種艱難的考驗(yàn)正在到來(lái)，這些問(wèn)題，碧桂園需要正視和解決。
一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷狀況引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注，行業(yè)主管部門(mén)和地方政府暖風(fēng)頻吹，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的適時(shí)優(yōu)化已經(jīng)成為可以明顯預(yù)期的事情。防風(fēng)險(xiǎn)成為政策調(diào)控的主要目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)說(shuō)到底離不開(kāi)類似于碧桂園這樣具有行業(yè)代表性的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的持續(xù)好轉(zhuǎn)，尤其是如果像碧桂園這樣的頭部房企，再出現(xiàn)重大問(wèn)題甚至像某些自媒體不實(shí)揣測(cè)的那樣“崩盤(pán)”，那對(duì)市場(chǎng)信心造成的重大負(fù)面影響難以低估。
另外，保交樓是目前主管部門(mén)和購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)，是保民生、保穩(wěn)定的抓手，這也需要像碧桂園這樣的房企來(lái)承擔(dān)主體責(zé)任。在各種傳聞流行之際，碧桂園仍表示，將堅(jiān)決履行保交付、保民生職責(zé)，并積極采取各種對(duì)策來(lái)確?，F(xiàn)金流安全。這在當(dāng)下，體現(xiàn)了一個(gè)頭部房企應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任感。
不久前，國(guó)家發(fā)布了促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的31條措施，這種支持不應(yīng)該也不會(huì)有行業(yè)之分和區(qū)別對(duì)待。碧桂園作為房地產(chǎn)行業(yè)最大的民營(yíng)企業(yè)之一，對(duì)碧桂園的支持就是落實(shí)這類政策的具體舉動(dòng)，是扶持民企啃硬骨頭涉險(xiǎn)渡難的表現(xiàn)。碧桂園也表示，公司將上下一心，千方百計(jì)開(kāi)展自救，竭盡全力保障公司現(xiàn)金流安全，最大限度削減支出，公司以銷定產(chǎn)，嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、壓降各項(xiàng)非核心非必要的經(jīng)營(yíng)支出，全力做好保交付、保信用工作。
碧桂園稱管理層進(jìn)行了深刻的反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早作出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。這種反思是一個(gè)行業(yè)頭部企業(yè)和上市公眾公司嚴(yán)肅對(duì)待市場(chǎng)質(zhì)疑和積極應(yīng)對(duì)困難應(yīng)該采取的態(tài)度。
對(duì)于碧桂園，市場(chǎng)和公眾有不同分析和看法是正常的，但給予企業(yè)正向的輿論環(huán)境，堅(jiān)定的支持措施，實(shí)效的渡困手段才是對(duì)各方最有利的選擇，而不是幸災(zāi)樂(lè)禍，甚至墻倒眾人推。
筆者認(rèn)為，對(duì)碧桂園及其類似房地產(chǎn)企業(yè)予以必要和有力的支持應(yīng)該成為市場(chǎng)共識(shí)。
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