新冠肺炎疫情背景下，國內(nèi)部分地方試圖松綁樓市提振經(jīng)濟。海南省卻推出房地產(chǎn)新政，進一步收緊調(diào)控，出人意料。
根據(jù)海南省7日晚公布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，明確新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。同時，本地居民限購多套住房，實施安居型商品住房發(fā)展計劃。
“總體上以偏緊為導向，進一步體現(xiàn)海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，海南對房地產(chǎn)市場進行改革，尤其是成為中國首個現(xiàn)房銷售省份，可謂意義重大。
中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場自上世紀90年代以來，一直采取“預售制”(賣樓花)。而作為房地產(chǎn)市場化制度的試驗田，海南在上世紀90年代開創(chuàng)了內(nèi)地“炒樓花”先河，“要掙錢，到海南;要發(fā)財，炒樓花”成為當時的流行語。炒土地炒“樓花”盛行，成為后來海南房地產(chǎn)泡沫的誘因。
海南房地產(chǎn)市場研究員羅浩指出，目前企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的核心策略都是分期、分棟、分塊開發(fā)，通過工程節(jié)點實現(xiàn)部分產(chǎn)品提前銷售，加快資金回籠，“現(xiàn)房銷售將會延長回籠周期，資金周轉(zhuǎn)風險增加，從而降低其拿地投資意愿。”
今年是海南自貿(mào)港建設(shè)啟幕之年。業(yè)內(nèi)指出，海南加緊房地產(chǎn)調(diào)控與此直接相關(guān)。“這順應了產(chǎn)業(yè)變革的趨勢，自貿(mào)港體系中房地產(chǎn)要有新定位。”海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王路說，自貿(mào)港下房地產(chǎn)業(yè)不是簡單住宅，而是代表著全新產(chǎn)業(yè)鏈，整個體系與其他地區(qū)有所區(qū)別。
海南師范大學中國特色自由貿(mào)易港研究中心主任劉鋒指出，此輪新政為自貿(mào)港下的海南房地產(chǎn)釋放明確信號：延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)并將產(chǎn)業(yè)發(fā)展置于自貿(mào)港背景下考量，即未來土地要優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題樂園等用地需求，要保障吸引人才和本地居民的安居需求，堅決不做房地產(chǎn)加工廠。
國內(nèi)其他城市出現(xiàn)“救樓市”呼聲，海南繼續(xù)從緊，可謂一枝獨秀。嚴躍進分析，海南此舉意在約束炒作等行為，防范自貿(mào)港建設(shè)下的市場風險，其他城市則面臨疫情影響下市場疲軟的行情，“方向雖然不同，但本質(zhì)都是為了保持市場穩(wěn)定。”
海南2018年4月宣布建設(shè)自貿(mào)區(qū)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫炒作熱潮。后該省實施“全域限購”政策為市場降溫。2019年海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在每平米1.5萬元人民幣左右，價格基本平穩(wěn)。
最新發(fā)布的海南房地產(chǎn)政策另一關(guān)注點是本省居民家庭停購第三套住房。王路指出，這是對外來人口限購以后，再對省內(nèi)戶籍人口投資性需求的限制，背后反映的是海南對國家“房住不炒”宏觀政策的再次落實。本地居民置換房產(chǎn)將愈加謹慎。
對住房政策“打補丁”后，海南明確提出，將發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足居住需求，推動實現(xiàn)全省人民住有所居。
“安居型商品住房可以看做海南借鑒新加坡‘組屋’制度，向居者有其屋的方向努力。”劉鋒說，安居型商品住房是與自貿(mào)港配套住房政策，將對吸引人才和保障本地居民需求將發(fā)揮重要作用。
此次海南提出建立城市主體責任制，要求市縣避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟增長的工具和手段。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃表示，該省通過建立聯(lián)合懲戒機制、資金監(jiān)管機制、風險預警機制等進一步規(guī)范市場秩序。(王子謙)
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